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     溫州炒房團遭堵擊 全線撤退敗走一線城市
    雙擊自動滾屏 發布者:yhw 發布時間:2008-6-19 閱讀:78016

    2003年,福州樓市迎來四處“征戰”的溫州炒房團。在他們的“炒作”下,2003年~2006年福州的房價漲幅一路領先全國。而今5年過去了,作為“神州行”的重要一站,福州似乎逐漸在被溫州炒房團“拋棄”。福州日益走穩的房價以及各種宏觀政策的出臺,使得溫州客不得不及早拋出“燙手山芋”,全線撤出福州。

        然而,福州僅僅是他們全國征戰的一個縮影。近幾年,由于各地政府的大力“堵擊”,溫州炒房團在北京、上海等一線城市的征戰已經接近尾聲。于是,二、三線城市成了新的選擇。

        征戰:福州房價被炒高150%

        在溫州炒房團大規模出現的2003~2006年,福州的房價漲幅曾一路領先全國。記者在福州多天走訪發現,現在福州絕大多數樓盤價格比溫州客南下炒房前漲了100%以上,部分甚至達到了150%。

        在炒房團進軍福州的同時,福州的開發商也開始“遠征”溫州,頻頻在各種房產推介會上出現。據曾經在溫州推介過樓盤的福州某房產公司銷售經理介紹,當時他曾創下過3小時簽出10套的紀錄。據知情人士介紹,當時甚至有福州房產公司拿著合同到溫州一村莊,一夜簽下近千萬的購房清單。

        據福州市民朱先生介紹,2003年他以2000元/平方米的價格在福州金山購得一套三房兩廳。2004年該樓盤二期開始出售,均價為2700元/平方米。而此時,溫州人已經成為購買此樓盤的主力軍。

        在溫州客的炒作下,房價水漲船高,為了滿足自住需求,朱先生的親戚在2006年8月以4700元/平方米的價格購得金山一處120平方米住房,這比朱先生2003年購房時的單價高了整整135%。

        上萬人撲向福州

        2003年,在福州談生意的汪先生發現,與普通沿海城市相比,福州的房產價格只及溫州、寧波等地的四分之一(當時溫州的房價約為7000-8000元/平方米)。他小試牛刀,以2300元/平方米的價格在福州鼓山買下兩套房子。兩個月之后,其家族又湊集資金100萬,在同一樓盤再下10套。

        福州市房地產產權交易登記中心的葉光前在他寫的《溫州人買走福州多少房》中稱,2003年全年及2004年1~2月,溫州人在福州市區共購買商品房372宗,金額1.52億元。該中心統計資料顯示:2004年第一季度,溫州人在福州的買房交易量共計1072宗,交易總面積12萬平方米,購房資金4.6億元,外省人在福州購買的比例為11.6%,溫州人的購買比例為5.81%。也就是說,兩個外省人在福州購房,就有一個是溫州人。

        “溫州人鄉土情結很重,我買了這里的房子,就會把親戚朋友帶過來,要投資一起投,要撤離一起撤!蓖粝壬烙,溫州人在福州買房最高峰時達萬人。據福州21世紀不動產工作人員回憶,2004年前后,溫州人在福州買的一手房占總數的30%-40%以上。

        房價“漲得慢”

        

        2004年,崇尚“短快”投資的溫州商人在陸續交房后,開始把手中的房源在中介處掛牌銷售。

    據福州東區一房產中介介紹,當時接到的單子中,80%以上來自溫州人,“當地有剛性需求的購房者大多是在溫州人手上買房子!

        “買房半年后,市場價才漲了7、8百元,而在溫州,一個月漲2000元是常有的事!2004年下半年,因為福州房子“漲得慢”,汪先生萌生拋售的念頭。2004年底,他以3200元/平方米的價格賣掉了手上的4套房子;2005年,他又分別以3900、4200元/平方米的價格賣出五套!艾F在還在中介掛牌兩套,我的心理價位是5400元,如果有人要,可以再低!

        據他介紹,從2005年開始,由于福州房價的漲幅不如預期,溫州客已經陸續撤出,“現在只剩做長線的少數散客!

        國家政策出得緊

        除了對福州房價的漲幅“不滿意”之外,一系列宏觀政策的出臺也一定程度上遏制了炒房行為。

        為遏制炒房行為,福州市房地產管理部門規定,從2007年11月1日起,福州市商品住宅期房將不得轉讓,商品住宅預售合同原則上不得辦理注銷登記。這項規定直指“通過更名預售合同轉讓期房”的炒房客,溫州人則首當其沖。

        “從去年年底以來,溫州人已經不買期房了!边@是在端午節期間,記者從樓盤銷售人員那兒聽到最多的一句話。福州各區新盤售樓部也反應,現下的購房者大多處于觀望狀態,當年一周內全部房源售磬的情況已經成為歷史。

        據了解,在上述規定執行之前,一些炒房者利用政策漏洞,既達到炒房目的,又逃避高額稅費。而新規規范了商品住宅預售合同變更和注銷登記管理,維護市場正常交易秩序,引導市場健康發展,穩定房價。

        溫州客為賣房催得急

        “耐不住了,溫州人這次是有點急了!狈慨a代理人潘剛承認最近被客人(溫州商人)逼得有點緊。他表示,國家宏觀調控政策的不斷出臺,銀行利率的不斷上調,原先依靠銀行貸款或是民間借貸的溫州商人不得不考慮出售房子!暗陀谑袌鰞r出售的情況并不少見!

        3年前,潘剛受溫州客人的委托,在福州代理近70套房子的買賣,從2007年下半年開始,隨著二手房交易的“不景氣”,他的客人們有點慌了,考慮全線撤出,“現在我手上的房源僅有8套”。

        據介紹,在其接觸的溫州人投資中主要分為兩類,一類是家底豐厚的,10套20套的買,這類投資者有實力,投資心態也穩定,這些人大多在去年就抽離了資金,還沒來得及轉手的都打算做長線投資;還有一類是散戶,資金不充裕,會用有限的資金先付訂金或首付,在多個項目“下注”炒短線,如果房子無法及時脫手,銀行的貸款和民間的利率無疑成為最大風險。

        現狀:大量資金撤出一線城市

     一、二手房倒掛

        

        一邊是緊急拋售、全線撤離的溫州炒房團,另一邊是在炒高的房價下,持幣觀望的福州市民。5月份再次流拍的兩塊土地,使得福州開發商不得不重新掂量當年是引“郎”入市,還是引“狼”入室。

    “現在的樓價還是太高了!我2004年剛畢業時,買不起房;到了2008年,我好不容易存了10萬,卻發現還不夠付首付了。畢業四年,我的月薪不過漲了50%,可是房子卻漲了100%!蹦晷剿娜f的福州白領小許如是說。

        市場數據顯示,去年年底以來,福州市場二手房交易量一路走低,至今還在低谷徘徊。記者在多日的采訪中發現,為了實現現金流良性循環,福州不少開發商推出各種優惠措施,使得部分新盤的房價有較大幅度的下降,福州房地產市場出現了少見的“一二手倒掛”現象,二手房的價格反而高于一手房的價格。

        物業虧本撤退

        一個不愿透露姓名的福州當地房產公司高層在接受記者采訪時表示,溫州炒房團的“炒作”對于福州市民的買房有很大的負面作用。

        他坦言,部分依靠溫州客的炒作支撐的樓盤,當下都出現了不同程度的問題,給后期管理帶來極大不便。

        據記者觀察,在溫州人買房較為集中的福州金山區域,均不同程度地出現了物業費交納率低、自住率低等問題。來自福建物業管理協會方面的消息顯示,目前大部分的福州物業公司面臨虧損,今年年初以來,更有超過10家的物業公司撤出小區。

        據悉,物管費交納率低于80%在福州部分小區已經形成常態。據金山區某物管人員介紹,“由于溫州炒房客不在福州,房子空置三四年,至今沒交一分管理費。這給物管運營帶來很大的壓力!

        轉戰二三線城市

        越來越多的投資者正以現實的成本支付炒房帶來的高昂代價。曾經席卷全國的溫州房產投資熱日漸式微。最近有媒體指出,溫州炒房團正在大幅拋售在北京、上海等一線城市的房源,那么他們下一步將進軍哪里呢?

        來自溫州的林冰告訴記者,他從2003年靠300萬滾雪球,滾出了上海、北京等地的近10套房源,但從2007年開始他不再對一線城市樓市進行投資,他認為資金從一線城市退出已經成為不可逆轉的趨勢。

        早在今年年初,他與其背后的資本團隊就已經將眼光投向了二、三線城市!拔覀冃陆诤系闹曛薜鹊啬孟铝藥滋追孔,那里的房子現在還是兩三千!

        據了解,除了住宅之外,中小城市的商業地產也是他們關心的,在華東、華南的熱潮之后,華中或許將成為他們的征戰的下一塊“疆土”。

        頻遭政府“堵擊”

        其實,帶著擴張的野心和對利潤的追逐,溫州炒房團早就成為了眾人關注的目標。從媒體連篇累牘的報道中:身攜巨款,穿梭在全國的各個角落里,頻頻重手下單,買房如買菜,這些成了形容他們的標志性詞匯。在“神州行”中,溫州人以超前的“炒房意識”賺得缽滿盆滿,在托高各地樓市的同時,也引起了決策層的關注。溫州購房團自然也會成為各地政府圍追堵擊的對象。

        2004年,穩定房產價格的國家宏觀調控政策出臺,溫州人大規模投資房產的行為開始有所收斂,但在房價水平還稍微較低的城市,溫州人還在大舉長鞭。

     從2005年下半年開始,溫州炒房團已經停止在上海及其他地方樓市追加投資,而相反從該領域內撤出的資金以百億元計,不僅僅在房價引領全國的北京、上海等地,在南京、重慶等城市,溫州炒房團被套的消息開始頻繁見諸媒體。

        敗走一線城市

        2006年,溫州炒房團開始大幅拋售手中房產,并蓄勢向實業發展,甚至有的溫州商人將投資目光轉向了海外市場。

        2007年,在宏觀調控政策引導下,各地紛紛出臺遏制炒房行為的規定,銀行貸款利率的提高直指炒房軟肋,溫州炒房團大規模收回陣線,預期全線撤退。

        2008年初開始,溫州人坐不住了,在各大城市想盡一切辦法拋售手中房源,實現了真正意義上的全線逃離。

        有人預計中小城市是溫州炒房團的下一戰,也有人說溫州炒房團將成為歷史,但毋庸置疑的是,經歷了瘋狂之后的溫州炒房團和中國樓市,將走向理智和健康。

        除了樓房之外,溫州人下一個追逐的目標,似乎又將成為簇擁的對象。

        新聞鏈接

        溫州炒房團“征戰”史

        1999年底開始,一些上海的樓盤就開始在溫州媒體刊登廣告,溫州人三五成群的結伴前往上海購置房產。從真正意義上來說,溫州人的炒房,從這時候開始了。

        在2000~2004年間,這個人數達到4萬,民間資本超過1000億的中國特有組織——溫州炒房團東征長三角地區,南下珠三角地區,西取中原地區,北上京城,可謂戰無不勝、攻無不克,以“低進高出”連續作戰,資本像滾雪球般增長。

        溫州炒房團的路徑是由東部沿海城市向中西部內陸地區逐步推進,大致可分為四個階段,即一線市場為北京、上海、深圳、杭州等;二線市場為東部沿海其他城市,如大連、煙臺、南京、蘇州、福州等;三線市場為東西部結合地帶的省城或西部經濟發達城市,如呼和浩特、武漢、蕪湖、長沙等;四線城市為位置比較特殊的省會周邊城市,如廣西桂林、安徽黃山等一些地級城市。

     
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